增值税销项税审查要点

(一)检查是否存在未按规定开具零税率发票的情况

验证方法：按月核对“增值税普通发票”总额A和一般申报表中的“简单征收销售额”B，A大于B的，补缴增值税2(A-B)/1.05*5%。

筛选发票税率为零的发票，即2016年5月1日前缴纳营业税，2016年5月1日后开具增值税发票。检查发票对应的收据和记账凭证，确认收款日期；核对收款日期所在月份的预收账款明细，核对当期发生的金额和当期营业税申报表金额，确认相关业务的真实性。2016年5月1日以后收款，发票税率为零的，可以确定纳税人少缴增值税。

(二)检查是否存在预收款未全部申报缴纳增值税的情况

验证方法:逐月核对贷方当期预收账款的金额A和预缴增值税申报表的申报金额B。A大于B的，应当缴纳增值税=(A-B)/1.11(或1.10，1.09，1.05)*3%。

(3)检查是否存在退还营改增前收取的房款冲减当期预收账款少缴增值税的情况

验证方法：核对预收账款贷款人负数（退房数据）或借款人正数，核对凭证附件退房收据日期。2016年5月1日前，预收账款贷款人负数不能从当期金额中扣除，扣除的应缴纳增值税。

(四)检查是否有收到定金、保证金、预收房款未按规定预缴增值税的情况

办理预售许可证前收取的定金、押金等。，开发企业收到预付款（房地产、地下室、储藏室等）。在办理预售许可证后，计入其他应付款或短期贷款，然后以个人贷款的名义使用资金，不提前或拖延增值税的缴纳。

验证方法：根据开发企业的预付款记账凭证和原始凭证，查找开发企业的所有收款银行账户，查询银行的交易记录，尽可能提取纸质和电子数据，便于检查。信用卡POS链接账户（也有个人账户）的明细金额为扣除POS手续费的余额，而开发企业的账户金额为未扣除信用卡手续费的金额，两者不一致。检查相关数据时应注意。如需进一步核对，可到银联商务等清算方查询未扣除手续费前的资金明细。

按月核对本期所有银行账户收到的房款金额和本期预收账款贷方发生的金额。A大于B的，补缴增值税。=(A-B)/1.11(或1.10，1.09，1.05)*3%。

(五)检查是否存在视同销售未按规定申报缴纳增值税的情况。

验证方法：检查开发企业销售费用账户、会计凭证和原始凭证，是否有免费礼品金额，如有免费礼品，按适用税率计算缴纳增值税。

(六)检查是否存在低价销售开发产品无正当理由未按规定申报缴纳增值税的情况

通过对同等条件（同楼层、同户型）房地产的比较，是否存在无正当理由，销售价格明显偏低，销售开发产品，少缴增值税。

验证方法：检查同一条件（同一楼层、同一户型）的网上签约合同内容和收款凭证，同一房间是否有不同的价格。

(七)检查是否存在以房换取土地使用权未按规定申报缴纳增值税的情况。

城中村改造和旧城改造模式不同，税务处理也不同。根据安置房建设主体可分为三种情况：

1.房地产开发企业通过“招拍挂”或“划拨”的方式取得安置用地；

2.村委会通过“招拍挂”或“划拨”的方式取得安置用地；

3.政府平台公司通过“招拍挂”或“划拨”的方式取得安置用地。

政策分析：对于第一种方式，从业务本质上看，上述业务可分为两项业务：一是开发企业销售房地产，二是销售房地产收入购买土地使用权；这两项业务应根据产品销售和土地购买成本进行税务处理。

验证方法：检查开发企业的相关合同和协议，核实是否有真实业务；检查相关销售收入页面是否按销售处理，检查“开发成本一土地支出”页面是否按购买处理，检查销售额是否符合税法规定。

（八）检查是否有无产权“停车位”销售作为地下人防工程设施建设，无收入未按规定申报缴纳增值税的情况

政策分析：开发企业销售的“无产权”停车位实际上是“永久使用权转让”，应当按照销售或者租赁房地产缴纳增值税。需要注意的是，如果房地产公司开发的项目可供销售的建筑面积“不包括”停车位的建筑面积，则在计算销售时，停车位没有相应的“土地价格”，应以所有价格和额外费用作为销售。

验证方法：检查开发企业建筑规划中人防工程设施面积与实际销售面积的差异，分析开发企业交易账户中业主停车位的费用。

(九)检查是否存在以委托销售方式销售开发产品未按规定申报缴纳增值税的情况

政策分析：部分开发企业扣除向中介服务机构支付的销售佣金后，确认销售额，减少增值税缴纳。税法规定，销售商品的销售金额应当按照总价和额外价格费用计算，相关佣金应当按照费用费用的有关规定处理。

验证方法：检索开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同和协议，并根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额。将其与申报的预售收入和销售收入进行比较，以找出差异。

(十)检查是否存在拆分销售房款、单独记账、未按规定申报缴纳增值税的情况

个别房地产企业将房屋销售资金分解为两部分，一部分记录在账户中，另一部分记录在账户外。例如，阁楼、停车位、地下室和精装房的装修部分单独开具收据，收入未按规定记录；私人改革计划增加销售面积，隐瞒增加面积部分的收入；私人建筑违章阁楼、车库和仓库，对外销售使用权开具收据，隐瞒收入，未申报纳税。

核查方法：

1.实地考察了解房地产开发和销售情况，检查房屋销售计划，调查询问阁楼、停车位和地下室是否单独定价出售，掌握房屋、阁楼、停车位和地下室的销售情况。

2.核对《建设项目规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施等信息，核对账面记录面积和现场开发面积，检查是否有私人改革计划，增加可销售面积，销售后不计入收入。

3.调查部分买方，核实发票金额是否与收到的价格一致。阁楼、停车位、地下室、精装房装修部分取得的价格是否单独开具收据，买方预付房款的账户是否为个人账户，而不是房地产开发企业的账户，房地产开发企业是否使用个人账户隐瞒收入。

(十一)检查是否存在未售出的房屋出租、未记入租金或未按规定申报缴纳增值税的情况。

租赁未售出的房屋、商店和停车位，取得的租金收入未^+或少量收入未申报纳税。或者，如果发生售后返租业务，扣除租金后实际收取的款项将作为收入，扣除的租金将不包括在收入中申报纳税。

检查方法：实地考察房屋、商铺、停车位的租赁情况，检查“其它业务收入”科目是否有租金收入记录。

(十二)检查是否存在从事小产权房开发，未按规定申报缴纳增值税的情况

由于小产权房不需要办理房地产登记，对票据也没有严格要求，房地产企业取得小产权房销售收入往来科目，不向税务机关申报缴纳应缴纳的税款。

检查方法：重点检查“其他应付款”科目的大额资金，看是否存在不申报缴纳增值税的情况。

(十三)检查是否存在未按规定申报缴纳增值税的代收代缴款项的情况

开发企业向买受人收取的手续费、基金、集资费、管理费、奖励返还收入、收款、预付款等额外价格费用，是否按规定确认收入并申报纳税。

核查方法：

分析开发企业的各种往来账户，包括内部往来账户的数字和余额，重点检查往来账户中长期账户和巨额余额的业务事项，是否未按规定确认收入并申报纳税。

检查开发企业代收款项开具的票据是否为省级以上（含省级）财政部门监督（印刷）制度的财政票据，以及所收款项是否全部上缴财政。不符合上述条件的，应当确认收入申报和缴纳增值税。

(十四)检查是否存在未按规定申报缴纳增值税的“土地返还款”用于“拆迁补偿”的情况

政策解析：

开发企业将拆除建筑物的劳务外包给建筑公司，销售额按扣除支付给建筑公司的分包款后的余额计算。采用简易计税方法，按3%的税率缴纳建筑服务增值税；

企业政府部门支付的拆迁补偿费属于“经纪代理服务”。代理服务增值税按扣除代理支付的拆迁补偿费后的余额缴纳，税率为6%。

验证方法：分析开发企业的往来账户和开发成本账户，检查政府返还的“土地资金”是否直接抵消开发成本，增值税是否未按规定计提。

(十五)检查合作开发项目分配给其他股东的商品房是否未按规定申报缴纳增值税。

政策解析:

1.由于目前土地市场的标准化程度越来越高，土地使用的“招标、拍卖、挂牌”机制也越来越标准化。在土地使用规划中，倾向于大宗土地的整体开发和使用，对开发企业的资金和规模要求较高。开发企业可以与其他开发企业合作购买土地，成立项目公司进行开发；

2.一些开发企业在获得土地后没有相应的资金进行后续开发，可能会与其他资金充裕但没有土地的开发企业共同成立项目公司；

3.无开发资质但有土地的企业与具有开发资质的开发企业共同成立项目公司；

4.开发企业在非机构所在地取得土地，土地所在地有关部门将要求在当地设立独立法人企业；