VIP购房模式涉嫌逃税。
作者：王积柱李莉高蔚。
在日常生活中，通过购买贵宾资格获得更好的服务是很常见的。作者在工作中发现，房地产开发企业在销售房屋的过程中，也引入了贵宾购买的方式——买家需要向企业关联方支付大量的服务费，获得优先购买权才能买房。那么，企业应该如何处理买家支付的服务费呢？
案例
Y公司主要从事房地产开发和销售，通过直销、委托中介销售等方式开展销售业务。所有房屋交易均由Y指定的销售代表联系，并初步约定房屋交易价格，报Y批准后实施。
R公司是个人独资企业，表面上与Y公司无关。在具体操作过程中，Y公司与买方协商，买方应先向R公司购买VIP资格，服务费一般在100万元以下。收费后，R公司可以向买方开具收款单或税率为6%的增值税专用发票。
根据Y公司与买方的协议，买方成为VIP后享有Y公司特定房地产的优先购买权。同时，买方购买VIP资格的费用可用于抵消房屋交易价格。如果最终交易未达成，费用将全额退还给买方。Y公司只有在买方与R公司签订合同后的一定时间内才与买方签订购房合同。买方支付的房价是扣除双方约定的价格后支付给R公司的服务费的价格。（龙商税务语言注：在实践中，这种情况并不少见。当房价上市时，这种情况确实存在，并引起了许多纠纷。目前市场不好，这种情况非常罕见。实际上，网上签约合同中注明的价格一般与开发商出具的发票金额一致。消费者实际承担的购房款分为两部分，一部分交给开发商，一部分交给中介机构，相应地获得两张发票。这种情况更为隐蔽。
Y公司向买方解释说，R公司收取的服务费属于宣传推广费。Y公司在会计处理过程中，按扣除服务费后的金额确认销售收入，并根据收入计算相应的税费。
分析
从表面上看，Y公司的解释和会计处理似乎是合理的。但在仔细分析了这两笔交易后，作者认为Y公司收取相关费用来抵消收入，很容易导致收入减少，涉嫌逃避纳税。
《企业会计准则》第14-收入第二条规定，收入是指企业在日常活动中形成的与所有者投资无关的经济利益的总流入，会导致所有者权益增加。第十四条同时规定，企业应当按照分配给单项履行义务的交易价格计量收入。交易价格是指企业因向客户转让货物而预期有权收取的对价金额。在这种情况下，Y公司销售房地产构成单项履行义务，属于时间履行义务。因此，当买方获得房屋控制权时，收入应根据与买方约定的总购买价格确认，而不是分解。
结合Y公司的具体经营分析，房屋交易价格和服务费由Y公司和买方共同约定，服务费是房屋交易价格的一部分。换句话说，R公司没有定价服务费的权利。同时，即使R公司为Y公司提供宣传推广服务，相应的费用通常由Y公司直接支付给R公司，R公司向Y公司开具相应的发票。在出售房屋时，Y公司可以通过向买方收取额外费用来收回宣传和推广的成本。根据中国增值税暂行规定，增值税销售额为纳税人应税销售行为收取的全部价格和额外费用。Y公司应按包括额外费用的销售价格计算增值税等相关税费。
基于此，笔者认为Y公司分解销售收入并由R公司收取的行为涉嫌主观故意减少收入，然后逃避纳税。由于Y公司在确认销售收入时扣除了向R公司支付的服务费，其增值税、企业所得税、土地增值税、契税等纳税基础（龙上税语注：应为纳税基础）也会发生变化，减少纳税。值得注意的是，在计算土地增值税时，Y公司向R公司分解的价格也会影响增值税和增值税率的计算。Y公司需要增加收入来确认新的销售收入，并根据新的销售收入重新确认增值税、增值税和适用税率，以计算新的土地增值税。
思考
随着经济的发展，新兴的交易模式不断出现。但是，在任何交易模式下，企业都应当按照会计准则和税收法律法规的要求进行财税处理。Y公司主观混淆收入、费用边界，通过相关方减少收入，然后逃避纳税，可能给企业带来税收风险。
虽然表面上看，Y公司与R公司没有关联关系，但不排除R公司是Y公司私人设立的小金库的可能性。随着税收征管能力的提高，税务机关可以通过分析企业持股关系、高级管理人员的构成、实质上是否存在共同利益，找出两者之间的深层关系，然后确定两家企业是否构成关联方。如果两者有关联，其行为很可能是利用关联交易转移利润。根据《中国企业所得税法》，企业与关联方之间的业务往来不符合独立交易原则，减少企业或关联方应纳税收入或所得额的，税务机关有权以合理的方式进行调整。换句话说，Y公司的行为也可能面临转让定价的风险。
来源：2022年4月29日《中国税务报》版次：08。